产业园区的核心开发盈利模式一般分为六类：传统房地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运营模式、“并购+退出”运营模式、及产业运营服务模式。 下面对六类工业园区开发盈利模式进行详细分析。

1、传统房地产开发模式

传统的房地产开发模式是指开发商专注于二次开发，建设标准化或定制化的园区物业，通过租赁、出售或合资等方式进行运营管理，最终获得开发利润的模式。 从本质上讲，传统的房地产开发模式与住宅开发没有太大区别，因此成为众多资本进军产业地产的主要商业模式。

此类运营模式的典型代表是联东U谷。 联东U谷聚焦园区产业运营，服务中小型制造企业。 聚焦产业综合体和总部基地，涵盖单一家族办公室、研发中试、标准厂房等产品形态。 这些物业产品小而精，更适合中小企业，实用性较高。 已在全国40多个城市投资运营210多个工业园区，引进制造企业、科技型企业11000多家。

在传统的房地产开发模式下，开发商可以通过以下三种方式盈利：

（一）销售房产获取销售利润。 由于工业地产开发初期投入巨大，且我国工业地产缺乏畅通的融资渠道，房地产开发商必须提高房产销售比例，才能快速回笼资金。 与国际工业地产开发商相比，我国房地产开发商的售房比例较高。

（二）出租房产获取租金收入。 由于我国工业用地政策的区域性较强，不少地方规定工业用地产权不能按单元、按层、按建筑物转让，限制了售楼的盈利渠道，开发商不得不持有并出租工业用地。拥有房产以获得稳定的租金。 虽然持有房产时资金回收较慢，但可以使开发商获得房产升值收益。

(3)通过提供增值服务获利。 在专业分工日益细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值服务的需求越来越多，基础物业服务已不能满足企业的需求。 为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，不仅有利于提高园区招商引资能力，还蕴藏着较大的利润空间。

2、产业综合发展模式

产业综合开发模式是指开发商除了一、二次开发外，更多地为政府提供产业规划、服务、引进等服务。 在规定合作期限内，开发商负责园区内土地平整、道路廊道等基础设施建设； 学校、医院、文化体育公共设施的建设、运营管理； 产业规划、项目招商、推广等产业发展服务工作：空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础服务工作。 同时，开发商将园区新增收入的一定比例留用当地政府作为投资回报，如新增土地出让金、税后、非税收入等。专项资金。 合作期结束后，开发商将园区基础设施、公共设施产权和管理权无条件移交给当地政府。

此类运营模式的典型代表是华夏幸福。 华夏幸福是中国领先的产业新城运营商。 在产业新城开发运营中，华夏幸福充分发挥产业平台优势，整合各类产业资源，对接地方政府。 除一、二次开发外，还为政府提供以下产业规划、服务及引进服务。 通过一系列的运营，使前期开发和后续运营的效益均等获得，成功将短期的一次性房地产开发转变为长期可持续的园区运营。 目前，公司新型产业城市已布局长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群、长江中游城市群。  2019年，华夏幸福实现销售额1451.59亿元，资产超4500亿元。

在产业综合开发模式下，开发商可以通过以下三种方式获利：

（一）初次开发收益。 开发商代替政府从事九通一平、公共设施建设等区域级开发，可以获得土地出让收入或与开发建设成本相关的政府利息收入。

（二）招商返还收入。 园区招商引资返还收入，即按园区新增固定资产投资或新增财政收入的一定比例返还。

（三）支持房地产开发收入。 开发商获得配套的房地产用地进行二次开发，通过出售房地产获取利润。 房地产开发和销售收入已成为产业综合发展模式下的重要收入来源。 例如，2019年华夏幸福房地产开发合同销售额1027.94亿元，占比70.8%。

3、专业的服务运营模式

专业服务运营模式是指开发商除一二次开发外，还提供策划、招商、物业管理、企业外包等专业增值服务。 开发商转型为园区服务运营商，从开发到运营，从增量到存量，从载体到服务，通过提供人才、金融、技术、信息、市场、商务等增值服务，建立产业配套服务体系和政策，营造以企业为核心的良好产业生态环境。

此类运营模式的典型代表是亿达中国。 亿达中国从最初的租售服务阶段，到行政服务阶段，再从BOT模式的定制阶段，到全产业链的综合服务，再到如今的保姆式服务。 成功分离园区开发与运营职能，进而更加专注于投资运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。 亿达中国深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部地区等经济活跃地区。 开发运营了40多个商务园区项目，积累了丰富的商务园区开发、运营和服务管理经验，形成了独特的商业模式和产业优势。 亿达中国于2014年在香港联交所主板上市。

在专业服务运营模式下，开发商可以通过以下两种方式盈利：

（1）一次、二次开发盈利。 随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断积累，我们通过成功的项目运营赢得了地方政府和行业客户的良好声誉。 工业园区是一个复杂的系统。 如果没有足够的土地储备和可供出租、出售的房产，服务经营者就没有话语权、没有主导权。 因此，服务运营商在以轻资产方式增加盈利点、降低经营风险的同时，还可以通过土地一、二次开发来获取利润。

（2）通过提供专业增值服务获利。 专业的服务运营模式可以以更少的资金、更低的风险实现园区规模化布局，可以快速新增协同园区实现规模效应，还可以轻松培育新的增值服务收入增长点。

4、“产业+投资”运营模式

“产业+投资”运营模式是指开发商除进行一、二次开发外，还投资入驻园区企业的商业模式。 开发商不仅将资金投资于工业地产，一般还参与募集设立工业园区投资基金，同时将资金投资于具有市场前景的创新型企业。 这种方式有利于吸引大量创新型企业入驻产业园，同时股权投资未来也能实现资本增值。

这种运营模式的典型代表是张江高科。 张江高科提出以“科技投资银行”为战略发展方向，着力打造新型产业地产运营商、面向未来的高科技产业集成商、科技与技术服务提供商的“新三业”战略。金融综合服务商。 张江高科大力推进产业投资，重点实现从天使、VC、PE到并购的全阶段投资布局。 公司根据不同企业不同时期的融资需求，精准投资直接投资、股权基金投资、管理基金投资等方式。 投资。  2018年，张江高科营业收入11.48亿元，其中投资收益贡献近40%，利润贡献超过50%，强化了投资对收入和利润贡献的重要作用。

在“产业+投资”的运营模式下，开发商可以通过以下三种方式盈利：

（一）产业园实现盈利。 产业园区业务依然是开发商的主营业务之一。 与传统的房地产开发模式和产业综合开发模式类似，开发商也可以通过出售工业园区土地、出租和出售房产来获得收入。

(2)投资回报丰厚。 开发商充分发挥熟悉入驻企业的优势，利用投资资金或物业股份孵化培育成长型企业，形成既当“房东”又当“股东”的模式。 公司发展壮大后，将上市或收购资本。 附加价值。

（三）基金管理收入。 开发商参与管理发行的投资基金，作为GP（普通合伙人）或其股东，可以获得基金管理费、业绩佣金等相关收入。

5、“并购+退出”运营模式

“并购+退出”运营模式是指先收购价值被低估的核心地产资产，然后完善运营管理实现地产资产增值，然后通过出售、ABS、REITS等多种模式退出。 投资者一般通过基金筹集资金，然后收购财产并改善经营管理。 当房产能够产生稳定的现金流时，通过销售、ABS、REITS等资本运作方式退出，完成一轮资本循环，进入下一轮。 轮投资。 这正是新加坡凯德置地集团所做的，建立了一个稳定的收益模式，用资金进行投资，实现REITS的价值。

此类运营模式的典型代表是黑石集团。 黑石集团是全球最大的独立另类资产管理机构之一。 其房地产基金成立于1992年广州东耀商业地产招商策划代理公司，经过20多年的扩张，已成为全球最大的房地产私募股权公司。 黑石房地产投资基金的核心投资理念是：买入、修复、卖出。 也就是说，首先收购有潜力、被低估的核心地产资产； 然后快速解决他们面临的核心问题广州东耀商业地产招商策划代理公司，提高管理水平，增强运营能力，实现物业资产的增值； 而一旦问题得到解决，黑石就会在最佳时机套现，并将其出售给保险公司、REITS公司或主权基金等长期投资者。 英国伦敦奇西克公园的运营中，黑石集团于2011年初以4.8亿英镑收购。 经过“买-定-卖”后，于2014年1月以8亿英镑的价格出售给中国投资公司，赚取了52%的收入。

在“并购+退出”的运营模式下，投资者可以通过以下两种方式获利：

（一）房产租金收入。 无论是收购房产还是新建房产，都需要完善经营管理，将房产出租出去，赚取稳定的现金流。 其中，较高的物业租金率是获得稳定租金的基础，也是物业资产增值资本化的基础。

（2）财产资本化增值收入。 一般来说，通过房产租赁方式收回成本需要10年左右。 为了提高资金周转速度，实现快速滚动发展，必须对成熟物业进行资本化。 通过销售、ABS、REITS等多种模式，不仅可以缩短资金回收期，还可以使投资者获得额外的房产增值收益。

6、产业运营服务模式

产业运营服务模式是指运营者拥有大量产业资源，结合地方政府招商引资需求，进行创业空间或产业基地建设和运营管理的模式。 这种模式更适合投资机构和产业集团。 例如，投资机构的主要业务是投资，对某些行业有深入的研究。 同时，他们每年投资一定数量的企业，有机会接触大量优质企业。 这些产业资源恰好满足了地方政府招商引资的强烈核心诉求。 常规模式是地方政府低价或免费给予运营商一定的空间。 经营者以加速器、孵化器或众创空间名义寻找企业入驻，入驻企业支付的租金全部归经营者所有。 拓展模式是运营商以产业基地或创新基地的名义直接进行产业园区的开发建设和运营，包括产业园区规划建设、企业招商、专业运营服务等业务环节。

此类运营模式的典型代表是利合科技。 利和科技集团专注于高新技术领域，投资涵盖天使、VC、PE、定增、并购等全阶段，在国内重点城市建立8个创新基地、15个孵化器、并与北美研究院联合，在欧洲等地建立了六大海外创新中心。 经过20年的发展，力合科技集团已孵化服务企业2500多家，上市企业22家，新三板挂牌企业50多家，以及众多明星科技项目。  2018年，力合科技核心园区载体销售收入达5.12亿元，占当年营业收入的56.33%。  2019年10月，上市公司同产力行（002243.SZ）全资收购利和科创汇，利和科创作价55亿投入上市公司，成功实现自身资本化运作。

在专业服务运营模式下，运营商可以通过以下两种方式盈利：

（一）房产出租、销售收入。 经营者以加速器、孵化器、众创空间、产业基地或创新基地等名义，无偿或低价取得财产所有权或使用权，招商引资企业入驻，然后出租、出售向入驻企业获取租金回报或销售收入。

（二）支持房地产开发收入。 与其他模式类似，经营者获得配套的房地产用地进行二次开发，通过出售房地产来获取利润。