近年来，大量企业涌入商业地产领域。 在存量过剩的背景下，商业地产市场已从开发时代进入运营和资产管理时代。

甲方已经开始成为乙方，乙方该怎么办？

全国8万多家房地产开发商中有一半直接或间接主动或被迫涉足商业地产，95%以上没有商业地产的运营经验和专业体系。 这对于商业运营管理公司来说是一个市场机会。

当市场需求量较大时，正是专业化细分的关键时期。

传统从事商业地产产出管理的公司主要是五大银行以及英石、汉博等商业地产咨询公司。 那些习惯了赚大钱的开发者，似乎已经不顾及这么点钱了。

去年以来，万达、凯德、大悦城、星河湾、红星、花样年这些商业地产企业依托自身的多项目运营体系和人才储备，开始采用轻资产模式大举扩张：从招商到运营的全流程服务。

于是咨询公司的朋友惊呼：甲方变成了乙方，我们乙方该如何生存？

互联网时代、服务业时代、金融时代，三大浪潮集中在中国。 轻资产盛行，中国商业地产日趋成熟，商业运营专业化细分化程度增强。 事实上，中国的服务业水平已经提高。

不要争论甲方和乙方谁更专业。对于刚刚进入运营阶段的中国商业地产来说，无论是商业地产开发商还是传统咨询公司，都不会有最专业的。未来，只有更专业企业专业招商外包，而专业细分还很遥远……还不够，我们双方还有很长的路要走。

甲方过境时是有备而来的。  。  。

1、万达商业

去年企业专业招商外包，万达商业推出了自己的轻资产战略——投资者退出土地、退出全部投资，万达退出品牌，负责规划设计、建设、投资、运营、商业信息管理，产生的租金收入万达和投资者按照三十七的比例划分。

轻资产的万达广场预计将取得较高的回报率，租金收益率超过两位数，主要原因是：

这些因素也使得委托投资者能够接受更高份额的品牌管理。

以北京槐芳万达广场、大连甘井子万达广场作为轻资产转型后的首批合作项目，万达将通过“代理建设+品牌输出经营”的方式走上快速扩张之路。 据悉，2017年后，万达预计将保持每年至少开业50个万达广场的节奏，其中40个以上将实行轻资产模式。

虽然轻资产看似风险较小，更容易获得房产增值收益，但对于万达来说，一向比较依赖的销售收入减少，也会在一段时间内大幅减少现金流，这对万达来说很重要未来的发展。 从规模上来说，也容易形成制约。

2、大悦城地产

2015年，中粮置地控股（00207.hk）正式更名为大悦城地产，成为中粮集团旗下专注于商业地产的香港上市公司。 这意味着大悦城必须加速扩张，从重资产向轻资产转变，提高回报率，使大悦城在资产市场的估值不断上升，以满足重要的要求。大悦城资本市场投资者。 为此，大悦城必须在复杂的市场环境中寻找一条低成本、快速扩张的道路。

2016年底，天津和平大悦城（原金汇广场购物中心）即将开业，这将是大悦城地产首个品牌输出经营项目。

在该项目的产出管理中，大悦城地产的主要收入主要来自于：

以天津和平大悦城为例，大悦城将在天津首次为当地商业市场带来一系列独立设计师店、天津首个跨越四层的“飞天梯”、社交主题餐厅等新概念对于商业来说，大悦城地产不需要花费太多就能进入天津最繁华的老商圈。

除天津外，目前大悦城地产已与贵州恒丰地产就大悦城品牌入驻“贵阳中心”达成战略合作意向。 未来，品牌管理输出将与自建、收购一起成为大悦城三大战略发展渠道，实现五年内开设20-30家大悦城的扩张计划。

对于项目合作，大悦城的要求主要包括：核心城市、核心区域的核心项目； 与大悦城既定模式基本类似，如地铁屋顶，体量8万至15万平方米，体量30万至50万平方米。 周围有上千名顾客。 除了上述硬性标准外，合作伙伴的知名度、运营能力、行业经验也是重要的考虑因素。

目前，大悦城地产已联系了约40个有意向的轻资产商业项目。 随着项目的不断扩大，会员数量不断增加。 在通过运营提升租金水平的同时，还通过大悦城搭建的会员平台体系获得媒体和广告收入。 这是大悦城规模化后的重要营业收入来源。

3.凯德

2016年8月31日，新加坡凯德置地与长沙先锋投资控股集团有限公司签署长沙湘江财富金融中心项目购物中心管理合同，这意味着凯德置地将以输出管理和品牌、开业前、商业运营和资产管理。

凯德提供管理输出服务，合同期限为15年，主要分为两个阶段。 第一阶段利用总部资源，提供开业前的设计招商和资产规划。 第二阶段是运营阶段，团队进行项目时，凯德将提供总部和区域的支持，并投入系统和人力成本。 针对不同的干预阶段，服务和收费也会相应调整。

凯德置地的“输出经营”定位于打造中高端购物中心，聚焦一二线城市及其他已有商业的城市，选择城市核心区域，优先布局地铁物业。 在合作模式上，凯德置地比较灵活，在建项目和运营项目都可以。 具体合作内容以及是否输出品牌取决于双方的需求以及项目本身的情况。 可以是从资产规划、开业准备、从商场管理、资产管理到升级改造的一站式、全链条专业服务，也可以是对已开业项目的管理和资产升级。

对于凯德置地来说，品牌输出经营将作为长期控股项目的补充，拓展原有的发展路径，通过多管齐下的发展策略，扩大购物中心和零售商的网络规模和品牌影响力，为凯德集团的发展开辟新的机遇。增加团体收入。 新渠道。

4、红星商业

2015年，红星商业正式提出资产运营战略。 将于9月16日开业的唐山爱琴海购物公园，将是红星商业首个品牌出口项目。 红星商业与唐山天朗地产的合作，将带来约40%的品牌首次落户唐山。

此外，今年红星商业还新增了7个资管合作项目，实现了全方位“介入管理”的物业合作。 在当地成立自己的商业管理公司，要求项目介入土地阶段，对项目前期所有地块进行选址评估、前期挂牌条件谈判、规划设计、商业业态、前期招商、建设、后期运营均由设立的商业管理公司完成。

从项目定位来看，红星商业目前主要覆盖北方、上海、广州、深圳地区，即在一线城市站稳脚跟，然后向二三线城市或一些好的城市发展。地级市。 合作客户主要为有实力但缺乏开发经验或没有商业运营团队的房地产公司。

对于未来的品牌输出经营策略，红星商业将更加注重资产的盘活以及资产的金融属性。  2016年下半年，为了保证“重与轻”的平衡，红星还计划启动一些微观重资产合作，包括股权合作、整体租赁承诺或积分等，加速全国扩张。

5、宝龙地产

今年年初，宝龙地产提出了商业地产“三轮驱动”战略。 资产管理方面，希望增加物业租金收入，寻求多种融资渠道。

2016年5月，宝龙地产与义乌祥云地产旗下义乌佛堂宝龙广场项目达成商业运营管理委托及咨询服务协议，成为宝龙地产签署的首个第三方品牌输出管理项目合作协议。 宝龙地产主要为义乌佛堂宝龙广场提供开发咨询、物业管理、商业运营等服务，并从中获取收入。

6. 银河广场

银河商业地产的轻资产化主要通过品牌输出/管理输出、整体租赁、小股交易、第三方合作四种方式进行。

在品牌经营输出模式方面，已试水的项目有深圳龙华iCO综合社区购物中心、普宁星河COCO城、莆田星河COCO公园等。 项目由投资方自建，星河输出管理团队和技术团队，提供从前期定位策划、招商、开业、后期运营管理的全流程支持。

对于旗舰产品COCO Park的输出标准，银河只会选择国内一线城市、二线副省级城市和沿海经济发达城市。 体量8万至12万平方米以上，业态齐全，可满足目标客户一站式消费需求。

根据银河的规划，未来五年，公司将管理30个商业项目，商业管理总面积超过200万平方米。 借助轻资产运营模式，形成快速发展的规模优势。

乙方谨记：抱着赚快钱心态的经营者必死无疑

目前，大多数商业管理公司都在输出规划设计和投资管理，忽视了运营功能是轻资产运营的核心点，开业后被业主踢出几乎是常态。

定位策划和代理咨询公司是为了赚快钱，卖一张票走人，轻资产才算赚取长期增值收入。 现在的轻资产运营模式多是业务外包，也是为了赚快钱的业务代理，与轻资产公司的概念有很大不同。 老板不成熟，赚钱快。 他对商业培育和定位没有深入的认识。 资产运营管理任重而道远。 一定要和资产方一样，长远规划，不赚快钱。 钱一次就可以赚到钱。

轻资产成功的关键在于运营。 通过运营实现资产增值，轻资产企业可以获得溢价收入。 最理想的情况是后期升值后能够顺利退出。 如果运营不完成，肯定会遇到瓶颈。 如何规范核心运营能力，是轻资产模式的核心竞争力。 目前在中国，如果把一个自己100%持股的购物中心交给非股东的商业管理公司，前景堪忧。 在商业地产中，所有权就是一切，所以很多资本方很聪明，带着房产找上门来，不是说每年给多少钱，而是给多少股份。

轻资产与企业的退出机制有关，与企业建立的运营模式有很大关系。 在运营中要建立以企业为主体的运营模式，连接政府、客户、消费者、银行，激发五方共同利益。  。 轻资产其实更多的是专业分工，资本用来投资，专业管理赚管理钱。

甲方谨记：请善用自己的资产再帮助他人

在轻资产模式下，门槛看似很低，但实际上很高。 手术效果并不理想。 轻资产公司似乎比重资产公司承担更少的风险。 事实上，招牌被砸了。 这是最大的风险。 这就是轻资产企业的问题。

确实，轻资产是方向，轻资产建立在重资产之上。 轻资产企业更重要的是有商业道德和专业精神，更要有稳定的重资产一面。 轻资产不是你想做的，你想想就可以做，一堆问题，一个一个解决，可能并不能全部完成。 如果自己的资产还不清楚，就会想着替别人管理，如果把别人当傻子，最终会发现自己太天真了。

轻资产企业想要进入之前，必须向重资产方解释清楚：投资可能需要大额补充； 开业三年内可能赚不到一毛钱，也可能卖不出去等等，重资产方接了，轻资产方就可以接。 进入。 现在有多少资产足够轻来做到这一点？ 有多少重资产可以做到这一点？ 因此，轻资产时代还没有到来，而且还很遥远。 愿望是美好的，但现实却很复杂。 一旦长期利益和短期利益发生冲突，管理方和资产方就会崩溃。

赚钱不容易，做管理输出一定要慎重选择资产方

企业管理想要成功肯定是很难的，因为合适的资产并不多。 对于购物中心前三年的租金收入，无论你的钱是银行贷款还是债权，都会赔钱，所以很难找到合适的资金来源。 没有合适的资本方，运营管理方就尿不上锅，所以最终会分家。 新鸿基、太古、嘉里等大牌都有资本市场的支持。

轻资产，顾名思义，有合适的目的，头部有黑暗的商业原则。 资本雄厚的资本方不懂专业，所以就交给专业方来管理。 没有资本方的掌门人，专业方就没有市场。 没有资本，就别谈长期的企业持有和经营，否则就会有害。 只有商业资产证券化时代到来，轻资产时代才会到来，运营管理盈利化时代才会到来。

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主编简介：【王传红】英国皇家特许测量师（MRICS），11年商业地产规划、招商及运营管理经验。 欢迎交流合作，个人微信商城towinunited