2022 年已经过去了。 今年，对于所有房地产人来说，都是不容忽视的一年。 在整体市场承压、房企普遍遭遇业绩增长瓶颈的情况下，仍有部分企业通过稳健的财务运作、热点城市的布局、积极的销售销售表现出了较强的抗周期韧性，比如招商局蛇口。

2022 年已经过去了。 今年，对于所有房地产人来说，都是不容忽视的一年。

在整体市场承压、房企普遍遭遇业绩增长瓶颈的情况下，仍有部分企业通过稳健的财务运作、热点城市的布局、积极的销售销售表现出了较强的抗周期韧性。

例如，招商蛇口以2926.3亿元的全口径销售额，在2022年房地产百强企业销售排行榜中排名第六，较去年上升一位。

不仅如此，从具体项目来看，2022年中国房企项目销售TOP100榜单中，招商蛇口共有9个项目销售金额上榜，销售金额项目数排名第一。在名单上。 其中，上海共有5个项目。 列表。

2022年，招商蛇口将展现出强大的抗周期韧性。

克而瑞数据显示，在“2022中国房企项目销售百强排行榜”中上海招商外包，招商蛇口共有9个项目上榜销售金额，成为销售金额项目数量最多的房企2022年。

招商蛇口金额榜上的9个项目分布在上海、北京、深圳、苏州和西安，其中上海项目数量最多，达到5个。

从具体上榜城市来看，2022年一二线城市的项目将会增多。招商蛇口上海公司脱颖而出，贡献了5个价值榜项目和2个区域榜项目，留下了2022 年的强劲表现。钢笔。

进一步分析发现，招商蛇口上海公司不仅贡献了上榜项目过半数，而且从其全年业绩来看，招商蛇口上海公司也是上海房企销售的“双冠军” 2022年面积和金额。

在“2022上海房地产企业销售排行榜”中，招商蛇口以741.25亿元、64.89万平方米位列2022上海房地产企业全口径金额和交易面积第一名，与第二名差距甚远。

值得注意的是，2022年，多数大型房企将陷入负增长的困境，销售业绩普遍下滑。  2022年，全口径销售规模过千亿元的大型房企仅有20家，而招商蛇口仅有其上海公司的销售业绩。 已达741.25亿元。 如果说招商蛇口上海公司单独跻身2022年房地产百强企业销售排名的话，招商蛇口上海公司也能跻身前25名，令人眼花缭乱。 这份成绩单的背后，也是招商蛇口上海公司核心竞争力的体现。

招商蛇口上海公司的发展离不开集团战略的支持。

2017年，招商蛇口提出“回归上海”战略。

2017年以来，招商蛇口不断强化在上海的布局。 从新增土地储备来看，2017年以来，招商蛇口在长三角地区的新增土地储备不断增加。 到2021年，招商蛇口将投入近30亿元单城资源，重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市。 对长三角和粤港澳国家重点城市群的投资合计占比将超过70%。

在这一战略支撑下，招商蛇口上海公司开始走上高质量发展的快车道。 据不完全统计，招商蛇口上海分公司2017年以来已获得项目65个。

从项目布局来看，从大虹桥规划的实施，到上海自贸区新区战略构想的发布，从长三角一体化到国家战略和上海重点在推进“五个新城”建设上，招商蛇口上海有限公司每一步都迈着稳健的步伐，围绕着政府的规划。

2021年，招商蛇口上海分公司在“回归上海”的基础上，将战略升级为“回归上海心”。

“回归上海心”战略升级后，招商蛇口上海分公司聚焦上海中心区域，由招商外滩印章、招商洪印章、招商苏河印章等七家印章牵头实施“回归上海心”的战略布局。 另外还重点关注中心区建成区、城市更新的运作。 例如，上海招商蛇口有限公司就全力打造红安里项目。 作为上海市第二批历史风貌保护街区和二级风貌保护建筑，招商蛇口上海有限公司采取了保存更新、保存更新、更新改造等多种更新方式。  121栋具有历史特色的别墅，完整延续了海派的居住文化。

红安里效果图

如果说“回归上海”是对上海2035全球优秀城市长远规划的回应，那么“回归上海心脏”则是“十四五”开局之年，这座城市正在更加“从外延到内涵”。 扬升型”积极响应。

如今，“回归上海心”战略实施已满一年，“回归上海”和“回归上海心”均已基本实现。 招商蛇口上海有限公司开创了多个城市运营新模式。

1、从征地到取证，最快时间112天

机会是给有准备的人的。

克而瑞数据显示，2022年全年，全国100个城市销量将下降40%。 在全国城市规模普遍缩小的情况下，上海2022年新建住宅成交金额为6344亿元，同比增长9%，是唯一成交金额增长的城市。

“春江水暖鸭先知”，招商蛇口上海公司立刻感受到了上海的经济韧性和抗风险实力。 面对疫情，我们逆流而上，确定了“抢供应、抢开”的工作方向，积极抢占项目节点，缩短取证时间。 其中，光明湖畔项目最快用时112天取证，成为上海取证项目同批次最快。

据不完全统计，2022年，招商蛇口上海公司当年收购土地10宗，累计股权金额212.96亿元。 最终年内开盘的项目有6个，开盘后几乎全部清算。

究其原因，一方面是在市场整体低迷的背景下，我们抓住上海复苏期，积极抢占项目节点，“抢供应、抢开市”，另一方面在购房者回归理性的背景下，根据客户需求对产品进行提炼和打磨，不断更新产品上的成果。

2、提前预判并发布新产品线

据了解，2022年招商蛇口上海热销项目中，最新发布的辉煌系列着实引人注目。

例如，虹桥辉煌公馆2022年销售额为103.5亿元，是2022年13个销售额超百亿元的楼盘之一。 此外，招商辉煌公馆还取得了73.4亿元的年度销售业绩，位列中国房企销售百强第35位。

“辉煌系列产品线”是招商蛇口上海分公司于2022年5月推出的以客户需求为导向的全新产品，紧紧围绕“区位观、审美观、社会观、空间观、和服务观”，专为当代年轻人量身打造。

截至目前，上海已有“光明十子”，包括浦东草路-光明城、浦东森兰-光明公馆、虹桥辉煌公馆、虹桥辉煌灵峰、虹桥盘龙公馆等，一经推出就获得一致好评。被推出。

光明城市效果图

面对市场变化，招商蛇口上海有限公司有效预测了2022年城市发展方向，提前谋划。 在做好区域培育的同时，研究客户，及时升级发布产品，最终获得市场认可。

3、“根据市场应用”，相互积累客户，精准定位

除了“抢上市”和“新品”，招商蛇口上海分公司还采取了全新的客户积累策略，不仅提高了整个项目的节奏，也更精准地匹配了购房者的需求，实现了销量和口碑的双赢。

比如，包括虹桥光明大厦在内，招商蛇口在上海大虹桥地区还有很多其他项目。 在项目启动初期，根据不同项目的特点，“因项目施政策”。

对于想要在大虹桥购房的购房者来说，虽然选择的是同一区域，但也有不同的要求和偏好。 招商蛇口上海有限公司充分挖掘这些购房者的需求，细分客流，统筹规划，最终实现了多个项目从“粉房”到“红房”的逆转。

不仅如此，招商蛇口上海分公司还通过挖货潜力，增加货值15.49亿元，并在“客户互助”、“统筹规划”的模式下成功降低成本，极大地打开了市场。年初，利润率增加约1.7%。

招商蛇口始终致力于为客户打造更周到的服务体验。

2022年7月，随着“停工减贷”的出现，“交房焦虑”成为购房者最明显的情绪。 为缓解购房者“交房焦虑”，招商蛇口上海分公司提前介入，全力以赴。

2022年，招商蛇口上海公司将共交付11个项目，共交付7367户。 其中，上海公司乌镇景园、依云四季项目成功交付住宅产品1654套上海招商外包，并获得完美交付评价。

静安世纪项目作为上海首个准习项目，已于2022年10月成功交付522户，交付率高达99.4%。 产品品质得到了购房者的高度认可。

不仅如此，招商蛇口还推出了“招商惠”小程序，建立了统一的服务提醒清单，推出了统一的服务提醒工具，全面满足业主日常生活的多样化需求。

为加强与客户的互动与沟通，2022上海商会多次整合社区与商业、社区与医疗等资源，全年举办24场线下活动、48场线上活动，覆盖17个参与社区。 共有68064名业主参与了此次活动。

也正是因为如此，当市场被“交付焦虑”笼罩时，招商蛇口才能凭借良好的客户关怀和互动体验赢得市场的信任。

2022年，招商蛇口发展战略的重点是全面落实招商局集团“4321”战略，推动高质量发展。

“4321”是指四个重点：业务重点、风控重点、区域重点、管理重点； 三个转变：从开发型向开发与经营并重转变，从重资产向轻重结合转变，从同质化向差异化发展转变； 两减：降杠杆、降成本； 一改进：提高产品质量和专业素质。

招商蛇口上海公司积极落实“4321”战略部署，特别是“三个转变”，进一步强化物业控股和轻资产经营。

招商蛇口2022年上半年年报数据显示，上海森兰花园城和上海宝山花园城上半年平均出租率均超过90%，其中上海宝山花园城为高达97.7%。

办公部分，上海森兰美环拥有两栋5A甲级标准写字楼，单栋建筑面积约7万平方米。 作为上海浦东总部经济共享服务中心（平台）外高桥工作站，是自贸区500强企业总部所在地。 经济办公室提供租赁和销售服务。 上海东虹桥中心位于国家临空经济示范区，是机场“动力系统”的旗舰商业办公综合体。 上海招商局大厦和上海招商局广场一直是上海的地标建筑。

长租公寓方面，上海一建大柏树、宝山花园城、虹桥公馆三个项目合计提供住房1663套。 其中，大柏树、宝山花园城2022年上半年平均出租率将在90%以上。

2023年，继上海森兰花园城、上海宝山花园城之后，招商蛇口在上海的第三座花园城——草路招商花园城也将在上海开业。

据了解，上海草路招商花园城是辉煌城的商业部分。  2022年，上海辉煌城荣获中国建筑节能协会颁发的“零能耗建筑证书”。 该项目不仅是公司在零能耗建筑领域的首次突破，也被列为上海首个零能耗建筑试点项目。

零能耗建筑是低能耗建筑的升级版。 不仅室内环境参数更加严格，其建筑能耗水平比国家和行业节能设计标准降低60%至75%以上。 此外，还必须满足可再生能源的年生产能力大于或等于建筑全年能耗总量，才能真正实现零能耗。

零碳技术在上海辉煌城项目中的应用，是招商蛇口上海分公司与中国建筑科技集团绿色发展研究中心强强合作的成果。 该项目围绕被动技术、机电系统、低碳能源和低碳建筑。  4项技术回收应用最终成功满足零能耗建筑的设计要求。

可以说，商业规模相当于前两个项目总和的上海草路招商花园城，在体量和定位上都得到了进一步升级。

上海草路招商花园城以“潮玩空间站”为全新定位，以“爱同频、趣味共鸣”为核心理念，以年轻、生态、科技为设计主题，打造四大特色体验空间，致力于成为未来城市方舟生态潮流的引领者。

上海草路路招商局花园城效果图

除了持有物业，招商蛇口上海未来还将继续聚焦轻资产。 从目前来看，上海公司早期项目主要以重资产或中资产形式为主，尚无纯资产领域的项目。

在刚刚过去的《2023新路——丁祖余点评房地产市场年会》中，提到2022年保利、中海、华润、中国四大央企综合实力招商不仅在央企中排名靠前，在所有房地产企业中也排名靠前。 展望未来，这些央企或许会引领整个行业走向一条新的道路。 过去我们向很多民营企业学习，今天我们又要开始向央企学习。

在2022年整体市场压力明显的情况下，无论是投资、销售还是运营，招商蛇口的表现都极为抢眼。 如今提出“开发与运营并重、轻重资产结合、差异化发展”的长期发展战略，或者对于其他房地产企业也有一定的参考意义。