全国闲置商业地产调查分析 一、闲置商业地产现状调查 商业地产的价值来源于经营价值。 不产生运营价值的商业地产就像一堆废墟，不仅不创造价值，还会因长期闲置而损害城市形象。 经过20年的高速发展，商业地产已进入闲置问题集中爆发期。 据调查统​​计：全国各省市有超过1.5万个商业地产项目闲置，数以万计的大型商场、大型批发市场经营状况不佳。 目前，闲置的商业地产既卖不出去，租不出去，长期闲置：经营不佳的商场、批发市场面临亏损，找不到合适的项目扭亏为盈。 商业地产闲置的根本原因是：一是消费需求速度与建设速度不平衡； 二是建设前缺乏准确的市场定位或定位不当； 结构设计和业务需求不合理：五是同区过于繁华，竞争过于激烈； 六是租金与企业承受能力相冲突； 七是缺乏清晰有效的投资策略； 八是缺乏优秀的投资人才和运营管理人才等。 尤其是闲置已久的商业地产，面对商业饱和、过度繁荣、甚至购物荒的同城、同区市场竞争，更是陷入绝望！ 商业地产闲置的主要原因来自以下几点： 1、1、政府职能部门盲目审批、开发商盲目开发，导致商业地产生产与市场需求失衡。 每个城市的消费需求无论大小，都是有限的，绝不是无限的。 这是有具体规律和事实的。

城市商业地产的产出必须建立在消费需求的框架内。 商业地产的产出要根据消费发展的增速来确定。 只有严格遵守这一具体规则，才能保证每一个商业地产的使用价值，商业地产才能有保障。 如果房地产每平方米产生的经营价值开发过多，同一区域就会出现过多的重复经营项目，容易形成恶性竞争，从而降低使用价值； 如果用量太大，会造成消耗与用量不平衡，降低运行价值。 参考国内外权威调查数据分析报告，一个地区或城市受城市规模、人口、产业布局、收入、GDP等多种因素的影响，以及各地区或城市商业面积与人口的比例等。城市大致在0.9-1.2，如果超过这样一个合理范围，商业开发总量应该上升到警戒线，商业地产的开发建设要谨慎。 事实证明：为了加快城市发展、树立城市形象，同时为了刺激房地产经济，他们没有研究消费需求与商业地产之间的平衡规律。房地产开发，盲目审批各类商业地产项目。 另外，开发商盲目跟风，生产了大量的商业地产，最终导致商业地产的产量与市场需求严重不平衡，导致开发商建成的房子也卖不出去。也没有出租，长期闲置。 1.2. 不能出售或出租的原因主要体现在以下几点：（1）不能出售的原因是没有经营价值，因此没有购买价值。 商业地产的用途非常有限。

除百货商场、电器商场、专业批发市场、农副产品批发市场、超市、美食商场等经营项目外，无其他用途，且此类经营早已重复、人满为患。在同一个城市。 商业地产将受到经营项目审批的限制，没有经营价值的商业地产就没有购买价值。 整体销售，可能性几乎为零。 商业地产的土地价格和建设成本远远超过住宅建设成本。 此外，其区位优势、建筑结构、业态组合、消费水平和潜力、商业项目定位、业态相互竞争优势等因素，都是商业地产整体买家必须深入考察的问题、研究和决策。 其中之一是如果商品不符合要求，买家会理性终止购买。 动辄数千万元至上亿元的固定资产投资，加上设施设备的装修、运营费用，不是一般企业或自然投资者能够完成的。 同时，当同城经营项目已敲定或重复经营项目过多且竞争激烈时，购买整个商业地产进行经营的购买行为几乎为零。 产权店面的销售模式早已被消灭，商业地产开发商依靠销售已经成为历史。 购买商店与购买门面不同。 购买门面可以凭借临街的优势和独立经营的灵活性产生一定的商业价值，因为买家很容易出租，可以独立经营，尤其是独立经营模式，相对独立。 坚强，不受限制。 买店面受市场整体经营项目定位、经营管理等诸多不可控、不可预测的因素影响，产权店面出售困难。

据全国同类商业地产商铺销售统计，成功案例不足5%。 b. 出租商铺几乎绝迹。 尚无成功案例。 他们根本不懂业务，不能按照合同规定的期限向店铺买家退还租金，甚至隐瞒经营事实，欺骗买家，造成恶劣的社会影响。 以这种方式出售的开发商陷入了诉讼不断、无法重现的绝境。 （2）无法出租的原因：商业地产无法出售，只能通过出租商铺来实现价值。 坎纳。 开发商招商陷入困境的原因主要有以下几个方面： 供需失衡：商业地产靠商家买单，商家靠消费者买单。 这是具体的法律。 近年来消费市场增长13%左右，消费占GDP比重不足4%。 虽然消费市场增速仅为13%郑州商业地产招商策划公司，但近年来商业地产投资增速却在35%左右。 商业地产的供给远远超过商业开发的需求。 供需关系已经失衡，闲置是必然结果。 没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决什么样的地段适合什么样的客群，为什么样的业态提供什么样的经营场所。

这一定位的准确性是建立在对同城、商圈进行严格、细致、仔细的市场调研的基础上的。 然而，许多开发商在没有做任何专业的市场调查的情况下，盲目地做出商业地产项目的决策。 当启动一个项目时，他们并没有深入思考该项目将租给谁。 他们往往是在房子建成后才考虑投资。 此类项目陷入闲置状态的情况并不少见。 业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运营规律没有足够的认识和了解，不知道大型商业企业在选址扩张时应考虑的条件。 少数人的如意算盘，根本不了解下游企业的愿望和需求。 很多开发商甚至委托纯粹从事建筑设计的设计院来做商业规划。 此类机构往往只懂建筑技术，却不了解商业运营规律。 在不了解各种形态的业务需求的情况下，单纯从架构设计的角度做出的业务类型的组合往往是不现实、不可操作的。 建筑结构设计不合理：合理的设计流程应该是先做业态规划再做建筑设计，根据不同业态对建筑结构设计的不同要求进行建筑设计，因为每个业态都不同。 例如，一般超市应有净高至少4米，仓库式商店应有净高9米，电影院应有净高10米以上，餐厅应有烟道，网吧应有两条安全通道，五金、建材、家居要求负载可达4吨。 普通超市、书店要求载重量为1吨等。

但现实中，我们经常看到这些最基本的硬件环节存在遗漏。 某开发商建了一栋4层商业楼，总面积5000平方米，拟出租给一家超市。 米，超市至少需要4米，但没办法做到。 还有宽度超过3米、进深超过20米的店铺。 我不知道谁会租这样的店铺； 店铺中间有很多柱子，店铺设计难度较大。 这些建筑物结构设计上的缺陷很难通过其他方式弥补，要么炸毁，要么闲置。 租金壁垒：很多时候，一套地下商业用地是合适的，建筑结构和配套设施都没有问题，但因为租金问题仍然无法达成交易。 租金是开发商的收入来源，但却是企业的成本。 房地产行业是一个具有垄断特征的行业。 开发商赚钱以千万到数十亿为单位，他们习惯了赚取巨额利润。 然而，商业服务业是一个充分竞争的行业。 企业靠消费者买单，企业靠辛苦劳动赚钱。 金钱，在市场消费有限的情况下，企业能够承受的租金是有底线的。 当租金成本超过商家能够承受的底线时，商家将拒绝进场或撤回租金。 目前，不少开发商对租金预期过高，远超市场平均水平，也远超大多数业态所能承受的底线。 这时，市场就会用空置房产来报复不合理的租金要求。 招商引资工作中存在不少误区。 人类的行为是受认知支配的。 目前，开发商在商业地产招商中存在的误区包括：市场定位过程中追求高端：业态组合越全面越好； 主店一定要选择国际大品牌或者新品牌； 先盖房子，招商后再慢慢谈，或者另一个极端：招商工作越早越好； 房子一定要以最好的条件租给出价最高的人。 顾客：不管别人的房租是多少，我就付这个价格； 签订的合同租赁期越长越好：就得靠欺骗：只要投资成功，就万事大吉等等。有了这样迷茫的认知，想要做生意也是很难保持房产空置。

缺乏明确有效的招商策略：商业地产招商是一项专业性很强的工作，客观上需要有效的招商策略。 毛泽东曾说过：“路线是方针，方针是方针”。 对于商业地产招商整体工作而言，招商策略是整个招商工作的纲要。 没有这个纲要，招商引资的网络就无济于事，根本就钓不到鱼。 有效的招商引资策略的制定，有赖于前期策划时制定有效、合理的商业计划。 但目前的现实是，开发商普遍对前期商业规划重视不够。 如果没有有效合理的商业规划，招商引资战略的制定就成为无源之水。 缺乏优秀的招商人才和投资管理人才：****曾说过：“路线确定后，干部是关键”。 商业地产招商是一项横跨房地产和商业行业的工作。 它要求投资人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能。 然而郑州商业地产招商策划公司，这样既懂商业又懂房地产的复合型人才在人才市场上却很少。 ，有能力制定招商策略、带领团队的投资管理人才更是稀缺。 “21世纪最缺什么？人才。” 电影《天下无贼》中的这句台词用在这里再合适不过了。 招商环节缺乏执行力，没有有效合理的经营规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，当这些东西缺席的时候，招商环节没有执行力是必然的结果。

近年来，一本叫《执行》的管理书籍非常流行，它迎合了很多不知道什么是战略的管理者的胃口。 战略和执行，战略强调做正确的事，执行强调做正确的事。 就实际的商业地产投资而言，大多数情况下执行不力的根本原因恰恰是缺乏好的投资策略，而不是缺乏好的执行力。 缺乏专业的商业运营管理团队：商业地产的价值最终取决于长期的运营和管理。 成功的投资必须有专业的业务运营管理团队来保证，包括未来的资本运作。 组建专业的企业运营管理团队。 没有这样的团队，未来的经营就没有保障，那些非常专业的商家也可能进不去。 运营环节人才缺乏也是商业地产招商难的重要原因。 商业地产招商引资困难。 大多数问题并不是投资过程本身造成的，而是在前期规划阶段就埋下了种子。 不断积累的最终结果。 现实情况是，几乎每个开发商在遇到招商难的时候，才考虑如何摆脱招商难。 比如做住宅开发的时候喜欢继续用销售的方式，把项目包装得华而不实，炒作起来，或者给员工做一些沟通技巧、商务谈判等方面的培训，试图浇灭这种情绪。我渴了近水。 ，并不能解决实际问题。

没有远见的人，必定有近期的忧虑。 解决招商困局的关键其实在招商之外。 要彻底解决招商引资困境，除了招商引资外，还应在前期的商业策划上下功夫。 然而，商业地产未经前期规划建设已成为事实。 千万甚至上亿元的商业地产投资路在何方？ 拆迁意味着巨额投资将化为乌有，不拆迁则意味着继续长期闲置。 空置商业地产最真实的状态。 除了上述商业地产遇到的软硬件问题导致招商陷入僵局外，还有更多难以逾越的障碍制约着商业地产的招商： 闲置的商业地产招商在各个城市同质化、过度繁荣的业态已经超出了市场消费需求的范围，同质化、过度繁荣的业态已经成熟，处于相互竞争、购物的局面。 同质化、过于繁荣的业态招商引资，即使免租、免物业管理费，也没有商户入驻。 B、选择国际、国内品牌商户入驻，租金入不敷出，甚至不归期。 一些开发商向万达学习，学习订单式开发模式。 他们最热衷的就是捆绑世界商业巨头，于是沃尔玛等国际商业巨头就变得格外美味。万达绑架沃尔玛，就是想把沃尔玛当作“宝贝孩子”，利用他们的招牌提升万达商业地产的价值。 同时，利用沃尔玛的示范效应，解决招商引资和自有门店出售问题，最终实现“堤防流失”。 外部补偿”，这是一种典型的经济补偿