过去几年，谢港的房地产市场惨淡。

受经济和区位影响，谢岗属于东莞房价洼地。 此外，该镇缺乏新开发的激励措施，二手房大多在10年内开工。

但随着招商局、保利、碧桂园等大牌开发商入驻，谢港新盘供应开始加速，楼市迎来良好发展机遇。

这一阶段，楼哥将对碧桂园悦府进行评估。 这是谢钢今年第二个纯新项目。 让我们一起来了解一下吧。

01 实地考察

打开地图，该项目位于粤海大道与银湖二路交叉口，距招商保利宜城大观约2公里。

去年9月，碧桂园发行6.8亿筹码拿下谢岗大后村土地，备案名称为：碧桂园悦府。

商住用地折合楼面价为7688元/㎡，虽然低于宜城大观地块的8870元/㎡，但价格略高于宜城大观，均价约2万元/㎡。平方米。

项目营销中心还在建设中，但城市展厅已向公众开放招商哥，就在银湖商业城对面。

建设地点位于粤海大道，属于广东银屏创新区腹地。

该项目的亮点在于西北侧是省级银屏湖湿地公园，距离约500米。

该湿地公园由岭南生态文化旅游有限公司建设，承接松山湖生态园、华为欧洲小镇等项目。

但湿地公园正处于立牌、开工建设阶段招商哥，生态资源优势尚未充分发挥。 预计将于2023年竣工。

楼哥实地考察后发现，该项目商业氛围不是很浓，附近也没有生活设施。

周围环境比较荒凉。 东侧是两块规划住宅用地，马路对面是一块M1工业用地。 虽然不是污染严重、安全隐患不重的工厂，但视线一般。

02 项目评估

碧桂园悦府，这是碧桂园在谢港的第一个住宅项目。

项目总占地面积40706平方米，总建筑面积131493平方米，容积率2.5。 和铜雀台、百里湾、兰亭一样，走的是中国园林路线。

项目总户数999户，规划8栋高层住宅，层高19-26层。 社区有自己的临街商店和幼儿园。

展厅内没有对外展示的沙盘。 从平面图可以看出，该项目采用“向南开口”的布局设计，东西方向建筑间距175米。

停车位数量只能说是勉强够用，仅提供1018个停车位，车位比例达到1:1。

楼哥实地考察后得出的结论是，5、6、8号楼靠近内侧，比较安静，视野开阔，可以看到银瓶山，坐北朝南。

西侧的1、2、3号楼靠近银屏湖湿地公园，但马路对面有两栋厂房，底层居民的视线被遮挡。

至于1号楼和10号楼，则靠近湿地公园和粤海大道。 景观稍弱，且面临噪音、灰尘等困扰，居住舒适度不高。

03 住宅户型

由于悦府与怡城大观的位置、价格、开业时间相近，客群大多来自当地谢岗乡镇，两个项目将展开激烈的客源争夺。

楼哥询问项目什么时候开盘，碧桂园地产顾问表示悦府将在宜城大观之前开业，力争拿到第一波游客红利。

由于涉及版权问题，楼哥不会上传平面图，需要的朋友可以私信楼哥。

项目主力产品有三款，三至四房，面积81-119平方米。

我们先来看看81平米的三居室。 亮点是空间利用率高，总价低。

厨房和次卧均采用这种综合飘窗设计，床可以放在飘窗上方。 此外，还配有2.75米玄关，增强室内私密性。

缺点是该户型只有一间卫生间，洗脸盆设置在走廊，地面容易出现水渍。

在楼哥看来，可以优先购买2、3、5、6号楼81平方的三居室，朝向和采光表现最好。

我们再来看看92平米的三居室。 布局类似81平米的三居室，垂直大厅设计。

作为主要户型，客厅、餐厅、卧室都较大，即阳台、主卧、次卧均朝南。

总体来说，对于自住或投资房产的客户来说，性价比是比较高的。

最后是117-119平方米的四居室单位。 与92平米的三居室相比，户型布局有所调整。

亮点是独立卫生间与公厕分开，厨房位于屋内角落，实现干湿分离； 客厅和餐厅有更多的活动空间。

缺点是观景阳台长度只有4.1米，活动空间相对有限； 房间的门正对着客厅，私密性一般。

四居室的设计，即使三代同堂，也有足够的居住空间。 当然，面积越大，总价就越高。 这取决于买家如何选择。

04 周边配件

楼哥上面提到，项目周边商业设施比较缺乏，比如餐厅、超市、商场等生活设施并不完善。

虽然项目本身有商铺，但能否投入运营，楼哥正在观望。

去大型超市购物，业主需要去桥头、樟木头。 目前谢岗镇还没有足够的大型优质商业中心。

教育资源比较薄弱，社区规划了幼儿园。 谢岗小学距谢岗镇中心小学3公里。

生态资源是亮点。 西北侧为省级银屏湖湿地公园，距项目约500米。

05 购买态度

目前，谢港除了怡城大观、碧桂园悦府外，在售项目并不多。

那么，各个楼盘都有哪些特点呢？ 我们来看看楼哥整理的谢岗的一些新房源：

招商保利易城大观，楼哥曾发布过该楼盘的评估报告，需要的朋友点击阅读：“出门就是银屏站，这个TOD盘可以买吗”

作为谢岗首个TOD项目，毗邻观惠城轨、深惠城轨银平站，可享受轨道发展带来的红利。

此外，该项目由招商局、保利两家央企联合打造，品牌效应较高，吹气价约19500-20000元/平方米。

缺点是周边加工厂较多，环境比较杂乱，且靠近城市铁路，居民受到噪音困扰。

田林8号公馆，项目位于振兴路与谢岗大道交汇处，属谢岗广东海印坪新合作区。

项目占地面积2万平方米，建筑面积约6.7万平方米。 由4栋高层住宅及商业建筑组成。 单位面积95-125平方米3-4房。

项目人气不高的原因是小开发商开发的土地比较少，基本没有配套设施，而且是毛坯交付，装修需要时间和金钱。

唐上翰林公馆，楼哥曾发表过对该楼盘的评估报告，有需要的朋友点击阅读：“便宜的唐上翰林公馆，要不要上车”

该项目位于谢岗镇谢场路与粤海大道交汇处，由深圳市唐商投资集团有限公司开发，亮点是价格便宜，目前洋房价格在17000元左右每平方米。

楼弟兄的06条评论

作为东部工业园区成员，远离一线城市广州、深圳。 长期偏离东莞经济发展主轴，发展滞后。 经济总量长期处于东莞下游。

据了解，谢钢高度重视广东海银屏创新区建设。 路网四通八达，以粤海大道为纽带，沿途布置广东高新技术产业园。

整个广东工业园建成后，预计将成为年产值约3000亿元的高端制造业新城。 该区域未来的价值可期。

对于碧桂园悦府，楼哥想说的是：

从售价来看，项目定价符合谢港房地产市场，合理

从自住角度看，项目生态景观资源优势，但周边商业、教育设施尚不完善，完善升级需要较长时间。

从投资角度来看，该项目距离银平站较远，轨道对房价的推动作用有限，对于依托广东工业园的产业来说将是一个相对漫长的旅程。