运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉，现代商业房地产管理运营的精华就是要把松懈的运营单位和多样的消费形态，统一到一个运营主题和信息平台上。

　　不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐步从商业管理蜕成为物业管理，直至最后彻底损失自个的商业中心竞争力。

　　购物中心作为一个复合型商业业种，管理要求相对于其它业态相对更高，它包含着多种盛行的商业业态，其主要意图在于追求整合性的需求以到达最高的运营效益。

　　所谓整合性需求，是指购物中心可以提供多功能的服务，能够满足消费者多元化的需求，并受激起而提高采购欲望，使潜在的需求转变为采购行为。

　　项目的有必要想方设法组织恰当的全方位效劳，当然这从管理视点也增添了无限的困难度，也就是说购物中心的管理者面对各种不同的行业，如何把它们联系在统一有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在运营管理上均需细心思考规则避免产生负面作用。

　　购物中心为激起更高的运营绩效，有必要把握一定的运营哲学加以使用，这也是联系中国的实际环境对购物中心提出的运营管理上所有必要具有的要求。

　　商业地产的营销策略和手段，未来将是以经营管理为核心的营销，其核心理念有三。

　　核心理念一：投资者购买商铺买的不是钢筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是投资商业业态生意机会成长空间带来的升值空间，生意机会除了理论上存在，更重要是要在经营上落实。因此，商业项目开发阶段的任何销售预算都应含进经营管理落实所必须的成本。核心理念二：商业项目应立足市场经营做旺的角度，对经营管理架构的建立，招商商户的筛选进行精细化操作，以做旺市场为核心利益点，最终能收获商业项目的最大开发利益核心理念三：以商业项目经营成功为核心确定业态定位、建筑设计、铺位分割、招商政策，变营销主题为经营主题

　　商业地产的推广战略和手法，将来将是以运营管理为中心的推广，其中心理念有三。

　　中心理念一：出资者采购商铺买的不是钢筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是出资商业业态生意机会成长空间带来的增值空间，生意机会除了理论上存在，更重要是要在运营上执行。因而，商业项目开发期间的任何出售预算都应含进运营管理落实所有必要的成本。

　　中心理念二：商业项目应立足市场运营做旺的视点，对运营管理架构的建立，招商商户的筛选进行精细化操作，以做旺市场为中心利益点，最终能收成商业项目的最大开发利益。

　　中心理念三：以商业项目运营成功为中心断定业态定位、建筑设计、铺位分割、招商方针，变营销主题为经营主题。

　　1、时段划分方面的考虑

　　购物中心在全日的时段划分上，须依照顾客进入购物中心的人数统计结果。

　　如果过分集中，不但会降低公共设施与服务人员的服务品质，同时如果拥挤度到达一定程度，必定会降低顾客的舒适感和享受度。

　　而在某些时段，如果人数过少，场面冷清，则会是顾客的购买欲望严重下降，这样也不利于购物中心的有效经营。

　　因此，只有制定周详的计划、根据时段来有计划地引进顾客，使每天进入营业区的顾客不但能够符合规划的人数，并且可以达到均匀的分配。

　　由此产生的有利结果就是经营管理成本的效益可以以最佳方式发挥出来，顾客的满意度也可以维持在较高水平。

　　2、做好客源重叠分析和规划

　　购物中心在经营之初，应先确立主题商店，并在招商过程中优先办理，因主题商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。

　　当然在购物中心整体的促销计划以外，各独立商店也具有一定的集客能力，然而这些被吸引进入购物中心的顾客将成为整个购物中心的顾客。

　　每个商业个体在购物中心整体计划的指导下，均能提供最适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。

　　3、 使商品趋向全方位服务功能

　　在购物中心的特定客层中，主力客层大多数为家庭式的购买，因此提供全方位商品以满足家庭需求成为购物中心的主要功能。

　　购物中心的服务重点在于商品用途上的定位，购物中心依服务客层定位及按客层需求作商品安排，当然必须依据需求量、商圈内的竞争态势作全方位的思考，以整合服务功能。

　　4、结合个别形象，塑造群体形象

　　形象是无形资产的具体象征，它充分表现于一个企业体的成果业绩。

　　5、 注重提升平效

　　所谓平效，即营业收入与营业面积之比，主要用于平行、垂直地考核经营绩效。

　　同时能够扩展对比商圈内的绩效，以便稽核、调整购物中心的运营绩效，也可追踪考核短期、中期、长时间购物中心的趋势，以此来把握效差的时段作为进行促销、折扣等活动的根据，提高效差时段的运营效率。